201505.09
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Le bon usage de la SCI

SCI (Société Civile Immobilière)

Tout le monde en parle : Chef d’entreprises, Promoteurs immobiliers, Avocats, Comptables, Fisc, Notaires et bien d’autres… Sans toutefois toujours en expliquer les avantages ou en présenter les inconvénients.
Essayons donc d’y voir plus clair.
Une Société Civile Immobilière (SCI) est comme l’indique son nom, une société civile, qui a un objet immobilier. 
Le principe de base des sociétés civiles est de ne pouvoir effectuer que des opérations civiles.
Elles sont utilisées pour exercer en commun une profession (Sociétés Civiles Professionnelles et Sociétés Civiles de Moyens), gérer un patrimoine privé (Sociétés Civiles Immobilières, Sociétés Civiles de Portefeuille) ou avoir une activité agricole (Sociétés Civiles Agricoles).
Ces sociétés sont utilisées fréquemment, notamment dans le cadre familial, comme support juridique du patrimoine immobilier et pour notamment isoler ce dernier des éventuels aléas économiques et professionnels du chef de famille tout en assurant à sa famille des revenus fonciers.. Les achats immobiliers seront faits au nom de la S.C.I qui aura été au préalable constituée.
La Société Civile Immobilière de Location ou de Gestion est la plus courante des sociétés civiles immobilières, à tel point que l’on utilise la seule expression « S.C.I. » pour la qualifier. Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine, qui regroupent les SCI et les sociétés de portefeuille (de gestion de valeurs mobilières).
Quel est l’intérêt de créer une S.C.I.
La S.C.I. permet tout d’abord d’assurer un certain anonymat de l’investissement immobilier La confidentialité de la possession d’un bien, reste l’une des principales raisons du succès de la S.C.I. En effet, il n’existe pas de formalisme contraignant comme en matière de société commerciale. Il n’existe pas d’obligation de publicité de la société dans un journal d’annonces légale (fraternité matin). La seule obligation est que les statuts et les tous les actes modificatifs et de cession des parts soient établis par le ministère d’un Notaire. Seuls les services de l’enregistrement (Fisc) en conservent une copie déposée par les soins du Notaire.
Au niveau de l’administration foncière, c’est bien la S.C.I qui est propriétaire du bien immobilier acquis et non pas les associés dont les noms n’apparaissent pas. C’est donc bien la S.C.I en tant que personne juridique et personne morale qui est imposée au titre de l’impôt foncier.
Par contre, comme elle a un objet civil, la S.C.I n’est pas assujettie au paiement d’un impôt sur les bénéfices (elle n’en réalise pas par principe). Les associés étant imposés directement à l’Impôt général sur le revenu (IGR) dans l’hypothèse où ils déclarent des revenus fonciers. C’est ce que l’on appelle la transparence fiscale.
La S.C.I. facilite la transmission du patrimoine immobilier La S.C.I peut constituer un outil de gestion du patrimoine (familial ou professionnel) très utile. Elle peut permettre par exemple d’associer les enfants et les parents dans un achat immobilier (une résidence secondaire ou une maison de famille par exemple). Plus tard, la transmission de la part des parents aux enfants ou aux petits-enfants pourra se faire progressivement (par petites fractions) et avec un coût fiscal mieux étalé dans le temps. Les biens à transmettre sont apportés à la SCI (le droit d’enregistrement n’est que de 0,3% du montant de l’apport). La donation ou la transmission par héritage porte alors sur les parts de SCI et non sur les biens eux-mêmes. A long terme, cela permet également d’éviter le démembrement du patrimoine foncier, lorsque la personne qui l’a constitué vient à décéder en laissant plusieurs héritiers. Ces derniers ne peuvent pas, en effet, demander le partage en nature des immeubles, puisque leurs droits dans la succession portent sur des parts sociales et non pas directement sur les immeubles ; ce qui permet de conserver l’actif immobilier intact.
La transmission des parts bénéficie en plus, d’un double avantage fiscal, puisque : Premièrement et contrairement à l’immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte – la S.C.I autorise la déduction d’un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l’actif net qui sera l’assiette du calcul des droits de mutation. Deuxièmement, Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit fiscal ivoirien pour les dons faits du vivant du donateur, et ainsi d’éluder ou de minorer les droits de succession. Chaque enfant par exemple bénéficie d’un abattement de 20.000.000 FCFA sur la valeur des parts de la SCI qui lui sont donnés ou qu’il reçoit lors du règlement de la succession.
La S.C.I. permet d’éviter les risques d’une indivision C’est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l’indivision, dans la mesure où contrairement à l’indivision successorale (copropriété des biens entre les héritiers après décès du défunt) où le désaccord d’un seul des héritiers entraîne le blocage du règlement de la succession, le désaccord des associés ici, n’empêche pas le(s) gérant(s) de la SCI ou la collectivité des associés de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine. Ainsi dans la société chacun exprime son point de vue sur l’immeuble dont il est question et la décision est prise à la majorité en fonction du nombre de parts détenues par chacun des coassociés.
La S.C.I. peut faciliter la gestion du patrimoine immobilier familial ou professionnel De la même manière, dans le cas où la société accueille un local destiné à une activité commerciale ou artisanale par exemple, elle permet d’isoler la valeur de l’immeuble des risques liés à l’activité de la société qui occupe les locaux. Il s’agira par exemple pour le commerçant ou le chef d’entreprise, de constituer une société civile immobilière de location avec son épouse et ses enfants, qui louera le bien immobilier concerné pour son activité commerciale. La très grande liberté laissée par la loi dans la rédaction des statuts de la société permet de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s’instituant gérant inamovible.
La S.C.I peut constituer aussi une protection contre ses créanciers personnels car les poursuites ne pourront porter que sur les parts sociales et non sur le bien lui-même (en raison de la difficulté de revente des parts, puisque l’on ne s’associe généralement qu’avec les personnes que l’on connaît, le créancier boudera très souvent la saisie des parts sociales).
Enfin, la S.C.I peut être une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d’un incapable (un mineur par exemple) car la gestion par le gérant sera libre dans la limite de l’objet social.
Quels inconvénients présente l’usage d’une S.C.I. ?
La vie d’une SCI peut entraîner des contraintes pour les associés, Tout d’abord, il est essentiel de respecter le caractère civil de la SCI.
Si la SCI fait des actes de commerce, elle pourra être l’objet d’une requalification fiscale et taxée au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) tout comme s’il s’agirait d’une société commerciale. Ainsi, nous avons vu dans les premières années de la promotion immobilière privée en Côte d’ivoire, plusieurs sociétés faire l’erreur de se constituer en SCI pour faire de la promotion immobilière (achat de terrain – construction et revente du terrain bâti : ce qui est l’archétype même de l’opération de commerce).
Outre ce risque fiscal, cette situation a pour inconvénient aussi, le risque dû à la responsabilité des associés. En effet, les associés d’une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement tenté le recouvrement dans le patrimoine de la société. (c’est ce que l’on appelle en droit le bénéfice de discussion). Toutefois, la responsabilité étant illimitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s’acquitter qu’en proportion de leur participation dans le capital social. Ainsi, une SCI avec 2 associés dans la proportion de 70% et 30%, qui est débitrice d’une somme de 10.000.000 FCFA aboutira, en cas d’incapacité de remboursement de la société, au paiement par les associés sur leur patrimoine personnel des sommes respectives de 7.000.000 FCFA et 3.000.000 FCFA. C’est dire que les promoteurs immobiliers constitués sous forme de SCI prennent des risques énormes quand on connaît la responsabilité décennale pour les défauts de construction, qui pèse sur les acteurs de la construction (entrepreneurs et promoteurs), sans oublier la responsabilité civile pour tous les dommages qui peuvent survenir à l’occasion de l’exécution de l’ouvrage. La situation peut s’avérer catastrophique pour les associés en cas de cessation de paiement de la SCI, vu les capitaux importants en jeu dans ce secteur d’activité.
Il faut aussi savoir que les cessions de parts, sont soumises à l’agrément des autres associés, et sont grevées d’un droit d’enregistrement de 6% du prix de la cession.
De manière plus générale, la SCI, comme toute société, demande un minimum de gestion et d’administration juridique : un compte bancaire propre à la SCI, un arrêté de comptes et une assemblée par an. Le ou les gérants ne doivent négliger ni leur rôle, ni leurs responsabilités civiles et même pénales (par exemple en cas d’accident par défaut d’entretien…).
Comment créer une SCI
La loi ne fixe aucun capital minimum pour la création de la société proprement dite. Le capital est constitué par les apports des associés (en numéraire ou en nature). La forme et le contenu des statuts ne répondent à aucune exigence particulière, ils doivent être formulés par écrit devant notaire, avec l’indication obligatoire de la forme sociale, l’objet, la dénomination, le siège social, le capital social, la durée, les apports de chaque associé et les modalités de fonctionnement.
Après signature, il convient de présenter les statuts à la formalité de l’enregistrement pour paiement de la taxe d’enregistrement au taux actuel de 0,3% du montant du capital.
En conclusion, la création d’une SCI est simple, présente peu de risques, beaucoup d’avantages et assez peu de contraintes. C’est ce qui explique le succès de cette forme de société.