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ETUDE DES ARTICLES DE LA LOI N° 2016-412 DU 15 JUIN 2016 RELATIVE A LA CONSOMMATION EN RAPPORT AVEC LE NOTAIRE

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ETUDE  DES ARTICLES DE LA LOI N°  2016-412 DU 15 JUIN 2016 RELATIVE A LA CONSOMMATION EN RAPPORT AVEC LE NOTAIRE
 
 
Melle Olivia ANGOUA – Notaire stagiaire/ MASTER II DROIT PRIVE GENERAL
26/10/2017

 

INTRODUCTION :

Depuis le vote de la loi numéro 2016-412 du 15 juin 2016 relative à la consommation, la Côte d’Ivoire a renforcé le cadre juridique régissant les relations entre les professionnels et les consommateurs. Publiée au Journal Officiel N  06 du Jeudi 19 Janvier 2017, cette loi s’applique sur l’ensemble du territoire ivoirien. Peu mise en pratique pour l’instant, elle semble cependant bouleverser les schémas usuels des relations juridiques entre les professionnels et les consommateurs. Il apparaît donc important que le notaire puisse adapter ses contrats aux nouvelles exigences juridiques introduites par cette loi. Nous nous attachons donc à présenter les changements que cette loi apporte à la pratique des actes du notaire, ainsi que des propositions d’adaptation des contrats notariés.


  • LIVRE 0 : DISPOSITIONS GENERALES

Art.1.‐ Au sens de la présente loi, on entend par ;

Consommateur, toute personne qui : 

  • Achète ou offre d’acheter des technologies, des biens ou services pour des raisons autres que la revente ou l’utilisation à des fins de production, de fabrication, de fourniture de technologies ou de prestations de services ;
  • Reçoit ou utilise des technologies, des biens ou services pour lesquels il y a déjà eu un paiement ou une promesse de paiement, ou tout autre système de paiement différé. Cette définition inclut tout utilisateur de technologies, de biens et services autres que la personne qui les achète ou en paie le prix lorsque cette utilisation est approuvée par l’acheteur ;

Professionnel,  toute personne qui reçoit, achète ou offre d’acheter un bien, un service ou une technologie, pour sa revente, son utilisation aux fins de production, de fabrication ou de fourniture d’autres biens, services ou technologies.

C’est donc la relation contractuelle entre une personne qui agit dans un but de revente à titre lucratif et une autre qui achète dans un but d’utilisation personnelle ou non lucrative, qui permet de caractériser dans cette relation la personne du professionnel et celle du consommateur.

LIVRE 1 : INFORMATIONS DES CONSOMMATEURS ET FORMATION DES CONTRATS

Art.3.‐ Le professionnel doit communiquer de manière lisible et compréhensible au consommateur, avant la conclusion d’un contrat de vente ou de fourniture de service, les informations suivantes :

  • les principales caractéristiques du bien ou du service, quel que soit le support de communication utilisé ;
  • le prix du bien ou du service ;
  • en l’absence d’exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s’engage à livrer le bien ou à exécuter le service ;
  • les informations relatives à son identité et ses activités, aux garanties, aux fonctionnalités du produit ou du service et éventuellement le contenu numérique du support d’accompagnement et le cas échéant à son interopérabilité, à l’existence et aux modalités de mise en œuvre des garanties et aux autres conditions contractuelles.

Les contrats de manière générale doivent être précédés de la communication de ces informations. Peu importe le support utilisé, il faut présenter les caractéristiques du bien ou du service (brochures, dépliants etc )

Pour le notariat, il serait recommandé d’insérer au contrat la déclaration du consommateur indiquant qu’il reconnait expressément avoir été informé avant la conclusion du contrat de l’ensemble de ces informations.

Art.4.‐ Le professionnel vendeur de biens meubles ou de technologie doit indiquer au consommateur la période pendant laquelle il est prévisible que les pièces indispensables à l’utilisation du bien ou de la technologie seront disponibles sur le marché. Cette période est obligatoirement portée à la connaissance du professionnel par le fabricant ou l’importateur.

Pour les contrats de vente de matériels technologiques ou de biens meubles, il doit être fait désormais mention dans le contrat la durée de disponibilité sur le marché des pièces nécessaires à la bonne marche du matériel.

Art. 56.‐ Il est interdit à tout professionnel d’abuser de la faiblesse ou de l’ignorance d’une personne pour lui faire souscrire des engagements au comptant ou à crédit sous quelque forme que ce soit. Constitue un abus de faiblesse, l’exploitation de la vulnérabilité, de l’ignorance ou de l’état de sujétion psychologique ou physique d’une personne afin de la conduire à prendre des engagements dont elle ne peut apprécier la portée.

Les actes des professionnels (notamment par les promoteurs immobiliers et les établissements de crédit) devraient désormais comporter une clause par laquelle le consommateur déclare qu’il n’est pas dans une situation d’abus de faiblesse. Le but serait de se prémunir contre le consommateur de mauvaise foi qui chercherait à se refugier derrière cette notion pour se délier du contrat.

Proposition de clause : « XXX, atteste avoir pris connaissance du présent contrat et des dispositions de l’article 56 de la Loi numéro 2016-412 du 15 juin 2016 relative à la consommation, et déclare avoir pris toute la mesure des engagements au comptant ou à crédit contenus audit contrat, et par conséquent ne pas se trouver dans un état de faiblesse, de vulnérabilité, d’ignorance ou de sujétion psychologique ou physique. Le présent contrat étant librement consenti et accepté par les parties. »

Art.67.‐ Si la chose qu’on s’est obligé à vendre est mobilière ou immobilière, toute somme versée d’avance sur le prix, quels que soient la nature de ce versement et le nom dans l’acte, est productive, au taux légal en matière civile, d’intérêts qui courent à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du versement jusqu’à la réalisation de la vente ou la restitution des sommes versées d’avance, sans préjudice de l’obligation de livrer qui reste entière. Pour les prestations de services, les sommes versées d’avance portent intérêt au taux légal à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du versement jusqu’à l’exécution de la prestation ou la restitution de ces sommes, sans préjudice de l’obligation d’exécuter la prestation. Les intérêts sont déduits du solde à verser au moment de la réalisation de la vente ou de l’exécution de la prestation ou sont ajoutés aux sommes versées d’avance en cas de restitution.

 Art.68.‐ Il ne peut être dérogé par des conventions aux dispositions du présent chapitre.

L’article 67 oblige le professionnel à payer un intérêt au consommateur au taux légal dès lors que des avances lui ont été faites et ont été conservées par lui pendant une période de trois mois. Ce texte est d’ordre public comme mentionné à l’article 68.

Il apparait donc que toutes les avances, indemnités d’immobilisation, paiements échelonnés requis lors des promesses de vente, vente à terme, vente en l’état futur d’achèvement, avec des professionnels de la vente immobilière tels que les promoteurs immobiliers ou les agences immobilières, et dont le délai de réalisation excéderait trois mois seront soumises à ce taux d’intérêt légal.

Ne pouvant déroger à cette disposition par une clause contractuelle, il est opportun d’en rappeler les termes dans le contrat et de prendre la précaution d’en tenir compte en comptabilité afin de déduire cet intérêt au moment de la réalisation de la vente.

Propositions de modification de la clause  de versement de l’indemnité d’immobilisation 

En considération de la promesse formelle qui est faite par les PROMETTANTS aux BENEFICIAIRES ou aux personnes qu’ils se seront substituées, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour les PROMETTANTS par la suite de la perte qu’ils éprouveraient du fait de l’obligation dans laquelle ils se trouveraient de rechercher un nouvel acquéreur, après l’expiration du délai précité, les BENEFICIAIRES ont versé ce jour et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du Notaire soussigné aux PROMETTANTS qui le reconnaissent et leur en consentent bonne et valable quittance d’autant, la somme de xxx CFA.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal en matière civile à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du versement jusqu’à la réalisation de la vente ou la restitution des sommes versées d’avance, sans préjudice de l’obligation de livrer qui reste entière. Elle s’imputera à due concurrence sur le prix, si la vente se réalise.

Faute par les BENEFICIAIRES ou les personnes qu’il se seront substituées d’avoir réalisé la promesse de vente dans les délais et conditions ci-dessus convenus, malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives ci-après prévues, et notamment dans le cas où les BENEFICIAIRES décideraient de ne plus conclure la vente définitive, ceux-ci ou leurs substitués perdront le dépôt de garantie qui vient d’être versé, en ce compris les intérêts qui pourront être échus, lequel restera acquis de plein droit aux PROMETTANTS à titre d’indemnité d’immobilisation et de dommages-intérêts forfaitairement fixés, ce qui est accepté expressément, dès maintenant, par les BENEFICIAIRES, pour eux et leurs représentants s’il y a lieu.

Etant expressément convenu que :

A défaut d’obtention des justificatifs formant les conditions suspensives relatives au bien immobilier ci-après, auxquelles les présentes sont soumises dans le délai imparti, les BENEFICIAIRES seront déliés de leur acceptation et dans ce cas, toute somme versée en ce compris celle de xxx DE FRANCS CFA ci dessus à titre d’indemnité d’immobilisation leur sera restituée avec les intérêts qui pourront être échus.

Art.69.‐ Sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non‐ professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non‐professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Un décret pris en Conseil des Ministres, après avis de la commission instituée à l’article 71 de la présente loi, détermine les types de clauses qui doivent être regardées comme abusives au sens du premier alinéa du présent article. En cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Art.70.‐ Les dispositions de l’article 69 ci‐dessus sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, des factures, des bons de garantie, des bordereaux ou bons de livraison, des billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du Code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant au moment de la conclusion du contrat. Il s’apprécie également au regard des clauses contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre. Les clauses abusives sont réputées non écrites. L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat, ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert à condition que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses. Les dispositions du présent article sont d’ordre public.

Art.74.‐ La commission des clauses abusives établit chaque année un rapport de son activité et propose éventuellement les modifications législatives ou réglementaires qui lui paraissent souhaitables. Ce rapport est rendu public.

Il appartient désormais aux professionnels d’équilibrer leurs contrats afin de ne pas acculer le consommateur d’obligations qui pourraient être requalifiées d’abusives et donc considérées comme non écrites. Dans la mesure où celles-ci sont qualifiées d’abusives par une commission spéciale et qu’elles sont considérées non écrites dans le contrat, le notaire doit être à cet effet informé de toute qualification de clauses abusives en consultant régulièrement le rapport de cette commission qui pour l’heure n’a pas encore été mise en place à notre connaissance.

LIVRE 2 ‐ CONFORMITE ET SECURITE DES PRODUITS ET DES SERVICES

Les articles de ce livre règlementent la sécurité et la conformité des produits et des services. Ces textes seront précieux en matière de responsabilité civile et intéresseront plus les avocats que les notaires.

LIVRE 3 ‐ ENDETTEMENTS

LES CREDITS A LA CONSOMMATION

Art.143.‐ Au sens du présent chapitre, on entend par : 

  • Prêteur, toute personne qui consent les prêts, les contrats ou crédits mentionnés à l’article 144 de la présente loi ;
  • Emprunteur, toute personne qui est en relation avec un prêteur, dans le cadre des opérations prévues à l’article 144 de la présente loi.

 Art.144.‐ Les dispositions du présent chapitre s’appliquent à toute opération de crédit consentie à titre habituel par des personnes physiques ou morales, conclue à titre onéreux ou gratuit, ainsi qu’à son cautionnement éventuel. Pour l’application du présent chapitre, la location‐vente et la location avec option d’achat, l’escompte, la prise en pension, l’acquisition de créance, de garantie, de financement d’achat à crédit, de crédit‐bail, ainsi que les ventes ou prestations de services dont le paiement postérieur est échelonné, différé ou fractionné, sont assimilées à des opérations de crédit.

Art.145.‐ Sont exclus du champ d’application du présent chapitre, les prêts qui sont destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle, lorsque le montant du crédit est supérieur à une somme qui est fixée par décret, ainsi que les prêts aux personnes morales de droit public et les crédits pour l’acquisition de parts sociales ou d’actions d’une société. 

Les professionnels du crédit sont soumis aux règles de la loi sur le crédit à la consommation.

Ces opérations de crédit effectuées de manière habituelle par des personnes physiques ou morales permettent de retenir la qualité de professionnel du côté du préteur. Du côté de l’emprunteur, seuls sont exclus les prêts qui sont destinés à financer les besoins d’une activité professionnelle, lorsque le montant du crédit est supérieur à une somme qui est fixée par décret, ainsi que les prêts aux personnes morales de droit public et les crédits pour l’acquisition de parts sociales ou d’actions d’une société. A ce jour, le décret devant préciser ce seuil n’a pas encore été pris.

Par ailleurs, une liste d’actes qualifiés comme étant des opérations de crédit est citée. Ce sont :

– la location‐vente

-la location avec option d’achat,

– l’escompte,

-la prise en pension,

-l’acquisition de créance, de garantie, de financement d’achat à crédit,

– de crédit‐bail,

-les ventes ou prestations de services dont le paiement postérieur est échelonné, différé ou fractionné.

Sont donc soumises à toutes les dispositions de ces livres : les ouvertures de crédit à la consommation octroyés en dehors du financement d’une activité professionnelle, les ventes à terme, et en état futur d’achèvement conclues d&ans le cadre des ventes d’immeuble à construire.

Art.151.‐ Les opérations de crédit indiquées à l’article 144 de la présente loi sont conclues dans les termes d’une offre préalable, remise en double exemplaire à l’emprunteur et, éventuellement, en un exemplaire aux cautions. La remise de l’offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu’elle indique pendant une durée minimale de quinze jours à compter de son émission.

 Une offre de crédit doit être remise en deux exemplaires à l’emprunteur et un exemplaire aux cautions. Celle-ci sera valable 15 jours à compter de son émission.

Les banques devraient donc désormais joindre aux lettres d’ordre d’ouverture de crédit à la consommation adressées au notaire, les fiches d’offres préalables dont l’emprunteur et les cautions ont  accusé réception.

Art.153.‐ L’offre préalable d’ouverture de crédit permanent 

  • mentionne l’identité des parties et, le cas échéant, des cautions ;  
  • précise le montant du crédit et éventuellement de ses fractions périodiquement disponibles, la nature, l’objet et les modalités du contrat, y compris, le cas échéant, les conditions d’une assurance ainsi que le coût total ventilé du crédit et, s’il y’a lieu, son taux effectif global ainsi que le total des perceptions forfaitaires demandées en sus des intérêts en ventilant celles correspondant aux frais de dossiers et celles correspondant aux frais par échéance ;
  • rappelle les dispositions des articles 159 à 161 et, s’il y a lieu, des articles 164 à 172, et reproduit celles de l’article 182 de la présente loi ; indique,
  • le cas échéant, le bien ou la prestation de service financé.

Art.154.‐ Pour les opérations à durée déterminée, l’offre préalable précise, en outre, pour chaque échéance, le coût de l’assurance et les perceptions forfaitaires éventuellement demandées ainsi que l’échelonnement des remboursements ou, en cas d’impossibilité, le moyen de les déterminer.

 Art.155.‐ Lorsque l’offre préalable est assortie d’une proposition d’assurance, une notice doit être remise à l’emprunteur, qui comporte les extraits des conditions générales de l’assurance le concernant, notamment les noms et adresses de l’assureur, la durée, les risques couverts et ceux qui sont exclus.

Art.156.‐ L’offre préalable est établie en application des conditions prévues aux articles précédents selon l’un des modèles types fixés par la Banque centrale des Etats de l’Afrique de l’Ouest, après consultation de l’organisme national chargé de la consommation.

Les banques devront se procurer le modèle type d’offre préalable prévu par la BCEAO, ou à défaut établir une fiche d’offre préalable qui comprendra toutes les mentions prévues aux articles sus cités.

Art.158.‐ Lorsque l’emprunteur a souscrit un contrat portant obligation d’épargne préalable à un prêt, le prêteur est tenu, au terme de la période d’épargne, de remettre une offre préalable à l’emprunteur qui en fait la demande après avoir exécuté son obligation d’épargne. Cette offre préalable ne peut comporter ni clause d’agrément de la personne de l’emprunteur, ni aucune autre condition restrictive du droit au crédit non prévu par le contrat d’épargne préalable.

Toutefois, lorsque la situation personnelle de l’emprunteur s’est modifiée, par suite de sa condamnation pour crime ou pour délit contre la propriété, ou d’une procédure collective d’apurement du passif, le prêteur peut refuser de remettre une offre préalable ou y inclure des garanties non expressément prévues par le contrat d’épargne préalable.

L’offre préalable de crédit soumise à un contrat d’obligation d’épargne ne peut contenir de clause d’agrément ou de clause restrictive à l’accès au crédit, sauf évolution de l’insolvabilité de l’emprunteur.

Art.159.‐ Lorsque l’offre préalable n’est pas remise par le prêteur, elle peut comporter une clause selon laquelle le prêteur se réserve le droit d’agréer la personne de l’emprunteur. Dans le cas contraire, le contrat devient parfait dès l’acceptation de l’offre préalable par l’emprunteur.

Toutefois, l’emprunteur peut, dans un délai de quinze jours ouvrables à compter de son acceptation de l’offre, revenir sur son engagement. Pour permettre l’exercice de cette faculté de rétractation, un formulaire détachable est joint à l’offre préalable. L’exercice par l’emprunteur de sa faculté de rétractation ne peut donner lieu à enregistrement sur un fichier.

Cet article comporte sans doute une coquille, il faudrait noter en lieu et place de cet article que « Lorsque l’offre préalable est remise par le prêteur, elle peut comporter une clause selon laquelle le prêteur se réserve le droit d’agréer la personne de l’emprunteur. Dans le cas contraire, le contrat devient parfait dès l’acceptation de l’offre préalable par l’emprunteur. ».Ainsi, l’offre préalable dès lors qu’elle est acceptée par l’emprunteur engage les parties sauf dans le cas où le professionnel s’est réservé dans le contrat une clause d’agrément.

Même après l’acceptation de cette offre, l’emprunteur peut se rétracter pendant un délai 15 jours. Le professionnel doit donc joindre un formulaire de rétractation à toutes ses fiches d’offre préalable. Cette rétractation de l’emprunteur ne doit en aucun cas être enregistrée dans les fichiers du professionnel. Etant précisé que ces dispositions n’étant pas d’ordre public, l’emprunteur peut renoncer à sa faculté de rétractation dans l’offre préalable.

Art.162.‐ Les contrats de crédit ne sont pas soumis au droit de timbre et sont enregistrés gratis.

L’enregistrement des actes d’ouverture de crédit à la consommation est gratuit.

Art.167.‐ Chaque fois que le paiement du prix doit être acquitté, en tout ou partie, à l’aide d’un crédit, le contrat de vente ou de prestation de services le précise, à peine de nullité.

Aucun engagement ne peut valablement être contracté par l’acheteur à l’égard du vendeur tant qu’il n’a pas accepté l’offre préalable du prêteur. Lorsque cette condition n’est pas remplie, le vendeur ne peut recevoir aucun paiement, sous quelque forme que ce soit, ni aucun dépôt.

Dans tous les contrats de vente ou de services, il faut préciser comment est financé l’acquisition du bien ou de services. Aussi, le contrat de vente au moyen d’un crédit n’étant valable que si l’offre préalable a été acceptée, il semble opportun de l’annexer aux actes.

Proposition de clause : DECLARATION D’ORIGINE DE DENIERS

L’ACQUEREUR déclare que la somme de xxx FRANCS CFA, montant intégral du prix de vente ci-dessus indiqué, proviendra en totalité de l’ouverture de crédit consentie à son profit par la banque « xxx».A ce titre, L’ACQUEREUR a produit au notaire soussigné l’offre préalable de la banque, dont une copie est demeurée annexée aux présentes après mention.

Art.173.‐ L’emprunteur a le droit de rembourser par anticipation sans indemnité, avant l’échéance, en partie ou en totalité, le crédit qui lui a été consenti sans que le prêteur ne puisse s’y opposer.

  Toutefois, le prêteur peut refuser un remboursement partiel anticipé inférieur ou égal à dix pour cent du montant initial du crédit, sauf s’il s’agit du solde.

  En cas de remboursement anticipé d’un crédit, les intérêts prévus pour être perçus à chacune des échéances ultérieures sont annulés de plein droit et ne seront pas payés par le consommateur.

 Les professionnels de crédits ne peuvent plus réclamer d’intérêts sur le remboursement anticipé du crédit et ne peuvent refuser ce remboursement anticipé à moins que celui-ci ne corresponde à un montant inférieur ou égal à 10% du crédit et qu’il ne s’agisse pas du solde.

Proposition de clause : REMBOURSEMENT ANTICIPE

L’EMPRUNTEUR pourra se libérer par anticipation, soit en totalité, soit en partie du capital restant dû.

Les remboursements anticipés ne donneront droit, au profit de « xxx », à la perception d’aucune indemnité, conformément aux dispositions de l’article 173 de la loi numéro 2016-412 du 15 juin 2016 relative à la consommation.

Les remboursements anticipés auront un caractère définitif.

En cas de remboursement anticipé partiel, les sommes versées serviront à l’amortissement en capital des dernières échéances.

 Art.174.‐ Il y a défaillance lorsque le consommateur n’a pas payé le montant dû après au moins trois échéances consécutives. En cas de défaillance, l’emprunteur ne doit rembourser que les sommes prévues au contrat ainsi que les frais de justice à l’exclusion de tous honoraires de recouvrement.

La défaillance de l’emprunteur est reconnue après un retard de paiement de trois échéances. Il semble donc opportun de modifier les clauses d’exigibilité anticipée en changeant le délai.

Les honoraires de recouvrement ne seront pas supportés par l’emprunteur.

Proposition de clause : EXIGIBILITE ANTICIPEE

Le présent crédit deviendra immédiatement exigible dans les cas suivants :

1/ A défaut de paiement de trois échéances consécutives en principal et (ou) intérêts,

 Art.181.‐ Les actions en paiement engagées doivent être formées dans les deux ans de l’évènement qui leur a donné naissance à peine de forclusion.

  Lorsque les modalités de règlement des échéances impayées ont fait l’objet d’un réaménagement ou d’un rééchelonnement, le point de départ du délai de forclusion est le premier incident non régularisé intervenu après le premier aménagement ou rééchelonnement conclu entre les intéressés.

 Le professionnel du crédit aura un délai de 2 ans à compter du premier incident de paiement pour engager des actions en paiement. Toutefois, dès lors que l’emprunteur bénéficie d’un réaménagement de son crédit, le délai recommencera à courir à compter de ce réaménagement.

 LES CREDITS IMMOBILIERS

Art.183.‐ Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations relatives :

  1) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

  • à leur acquisition en propriété ou en jouissance ;
  • à la souscription ou l’achat de parts ou actions de société donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;
  • aux dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à un million FCFA.

2) A l’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au point 1 ci‐ dessus.

 Art.184.‐ Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :   

  • les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;
  • les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales, qui à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Ne sont pas soumis à ces dispositions les contrats d’ouverture de crédit au profit des activités professionnelles notamment les opérations de vente d’immeuble par les promoteurs immobiliers, et des sociétés dont l’objet social porte sur des opérations immobilières ou de l’État.

Art.188.‐ Pour les prêts mentionnés à l’article 183 de la présente loi, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques.

 Art.189.‐ L’offre définie à l’article précédent :

 1) mentionne l’identité des parties, et éventuellement des cautions déclarées ;

 2) précise la nature, l’objet, les modalités du prêt, notamment celles qui sont relatives aux dates et conditions de mise à disposition des fonds :

 pour les offres de prêt dont le taux d’intérêt est fixe, l’offre comprend un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts ;

  • pour les offres de prêt dont le taux d’intérêt est variable, l’offre est accompagnée d’une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt et d’un document d’information contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Cette simulation ne constitue pas un engagement du prêteur à l’égard de l’emprunteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Le document d’information mentionne le caractère indicatif de la simulation et l’absence de responsabilité du prêteur quant à l’évolution effective des taux d’intérêt pendant le prêt et à son impact sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

 3) indique, outre le montant du crédit susceptible d’être consenti, le cas échéant, celui de ses fractions périodiquement disponibles et son coût total ;

  4) énonce, en donnant une évaluation de leur coût, les stipulations, les assurances et les sûretés réelles ou personnelles exigées, qui conditionnent la conclusion du prêt ;

 5) fait état des conditions requises pour un transfert éventuel du prêt à une tierce personne ;

 6) rappelle les dispositions de l’article 191 de la présente loi. Toute modification des conditions d’obtention du prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donne lieu à la remise à l’emprunteur d’une nouvelle offre préalable. Toutefois, cette obligation n’est pas applicable aux prêts dont le taux d’intérêt est variable, dès lors qu’a été remise à l’emprunteur avec l’offre préalable, une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux.

 Les professionnels de crédit doivent adresser par voie postale l’offre de crédit à l’emprunteur et aux cautions. Cette offre doit contenir toutes les mentions ci-dessus prévues.

Au vu des difficultés rencontrées lors des envois postaux, il serait possible de rester dans l’esprit de cette loi et de procéder à cet envoi par un recommandé-porté assorti d’une certification de signature par le notaire, ou par signification d’huissier.

Art.193.‐ L’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non‐ conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Les parties peuvent convenir d’un délai plus long que celui défini à l’article précédent.

L’offre doit contenir une condition résolutoire de la non‐ conclusion, dans un délai de quatre mois minimum à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

Art.194.‐ Lorsque l’emprunteur informe ses prêteurs qu’il recourt à plusieurs prêts pour la même opération, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts. Cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à dix pour cent du crédit total.

 Art.195.‐ Lorsque le contrat en vue duquel le prêt a été demandé n’est pas conclu dans le délai fixé en application de l’article 192 de la présente loi, l’emprunteur est tenu de rembourser la totalité des sommes que le prêteur lui aurait déjà effectivement versées ou qu’il aurait versées pour son compte ainsi que les intérêts y afférents ; le prêteur ne peut retenir ou demander que des frais d’étude dont le montant maximal est fixé suivant un barème déterminé par décret. Le montant de ces frais ainsi que les conditions dans lesquelles ils sont perçus doivent figurer distinctement dans l’offre.

 Pour les contrats de cofinancements de biens immobiliers, une condition suspensive de l’octroi effectif des autres prêts doit être stipulée dans les conventions, dès lors que ces prêts représentent plus de 10% du montant du crédit total.

Art.196.‐ L’acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée, ayant pour objet de constater l’une des opérations mentionnées à l’article 183 de la présente loi, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 du présent chapitre.

 Comme dans les contrats de vente ou de services visés à l’article 167 de la loi, il faut désormais préciser dans les actes auxquels sont assortis l’acte de prêt comment est financé l’acquisition du bien immobilier.

Proposition de clause : DECLARATION D’ORIGINE DE DENIERS

L’ACQUEREUR déclare que la somme de xxx FRANCS CFA, montant intégral du prix de vente ci-dessus indiqué, proviendra en totalité de l’ouverture de crédit consentie à son profit par la banque « xxx».A ce titre, L’ACQUEREUR a produit au notaire soussigné l’offre préalable de la banque, dont une copie est demeurée annexée aux présentes après mention.

 Art.197.‐ Lorsque l’acte mentionné à l’article 196 ci‐dessus indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 2 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

 Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa du présent article n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. A compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié.

Dès qu’un acte portant sur une transaction immobilière est assorti d’un  crédit, celui-ci doit être conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce crédit. Le délai minimum sera de un (1) mois.

Il faut également relever dans cet article que le législateur évoque un délai de un (1) mois également pour les actes sous seing privés qui seraient intervenus en matière immobilière. Or l’article 8 de l’annexe fiscale à la loi du 10 mars 1970 prescrit la forme authentique pour les actes immobiliers à peine de nullité absolue. Il s’agit donc d’une disposition contra legem.

 En cas de non obtention du prêt, l’emprunteur pourra récupérer tout acompte versé, sans prélèvement de la part du vendeur. Dans les 15 jours suivant la demande de remboursement, des intérêts au taux légal majoré de moitié  s’imputeront sur le la somme à rembourser.

Art.198.‐ Lorsque l’acte mentionné à l’article 196 de la présente loi indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui‐ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir du présent chapitre. En l’absence de l’indication prescrite à l’article 196 de la présente loi ou si la mention exigée au premier alinéa du présent article manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article 197 de la présente loi.

 Dans les actes relatifs aux acquisitions immobilières, l’acquéreur devra mentionner de sa main s’il finance son acquisition sans l’aide d’un prêt qu’il ne peut se prévaloir des dispositions de cette loi sur les crédits immobiliers. Il ne pourra également pas se voir appliquer ces dispositions dans le cas où il ne sera pas spécifié que l’acquisition est financée par un crédit.

Proposition : Avant la signature de l’acte, l’acquéreur recopiera la mention suivante :

«  je reconnais avoir été informé par le notaire soussigné que je ne pourrais me prévaloir des dispositions des articles 196 et suivant de la loi numéro 2016-412 du 15 juin 2016 en l’absence de toute mention expresse d’un prêt  finançant mon acquisition ».

Art.203.‐ En cas de défaillance, l’emprunteur ne doit rembourser que les sommes prévues au contrat ainsi que les frais de justice à l’exclusion de tous honoraires de recouvrement.

 Les professionnels du crédit ne pourront plus exiger le paiement par l’emprunteur des honoraires de recouvrement en cas de défaillance de celui-ci.

Art.216.‐ Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

 Toutefois, pour l’application des articles 185 à 189 de la présente loi, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d’officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci‐dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat et à condition que la détermination de ces montants soit totalement indépendante de la volonté du prêteur. En outre, pour les prêts qui font l’objet d’un amortissement échelonné, le taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de l’amortissement de la créance. Un décret pris en Conseil des Ministres détermine les conditions d’application du présent article.

 Art.217.‐ Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l’article 216 ci‐dessus doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section. Toute infraction aux dispositions du présent article sera punie d’une amende de trois cent soixante mille à trois millions FCFA.

Les commissions au titre des frais de dossier de prêt devront être désormais incluses dans le taux effectif global du prêt.

Art.218.‐ Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, les taux débiteurs que les banques sont autorisées à appliquer à leurs concours.

Des lors que le taux d’intérêt effectif global dépasse le taux d’intérêt défini par la BCEAO de plus d’un tiers, il est dit usuraire.

Art.222.‐ La personne physique qui s’engage en qualité de caution, pour l’une des opérations relevant des chapitres 1 ou 2 du présent titre doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante, et uniquement de celle‐ci : « En me portant caution de X… dans la limite de la somme maximale de… couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de … Je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X… n’y satisfait pas lui‐même» .

 Art.223.‐ Lorsque le créancier demande un cautionnement solidaire pour l’une des opérations relevant des chapitres 1 ou 2 du présent titre, la personne physique qui se porte caution doit, à peine de nullité de son engagement, faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : « En renonçant au bénéfice de discussion du cautionnement ordinaire défini à l’article … du Code civil et en m’obligeant solidairement avec X…, je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X… »

 La formule d’engagement de la caution  a été imposée par la loi. Celle-ci se substitue à l’emprunteur en cas de défaillance de sa part, tout en conservant le cas échéant, le bénéfice de discussion et de division. L’engagement de caution sera donc à être précisé : Simple, solidaire ou hypothécaire avec ou non renonciation au bénéfice de discussion et de division.la formule manuscrite est donc à adapter à chaque type de cautionnement.

Art.225.‐ Un établissement de crédit ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement d’une opération de crédit relevant des chapitres 1 ou 2 du présent titre, connu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné par rapport à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle‐ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.

 L’engagement mensuel ou périodique d’une caution personne physique est manifestement disproportionné lorsqu’il excède, eu égard à ses revenus mensuels ou périodiques déclarés, sa capacité d’endettement telle qu’elle résulte des règlements en vigueur ou des usages bancaires ou, à défaut, lorsqu’il excède ses revenus tels que déclarés par elle au créancier. Il est manifestement disproportionné par rapport à ses biens, lorsque le capital de la dette garantie est supérieur à la valeur de ces biens telle que déclarée par le créancier.

 Au regard de cet article, il semblerait opportun de joindre à tous les contrats de prêts dans lesquels il y a un cautionnement, une déclaration de fortune de la caution.

LIVRE 4 ‐ STRUCTURES DE DEFENSE DES CONSOMMATEURS

Ce livre encadre les missions des associations de défenses des consommateurs, et intéressera plus les avocats.